de sleutel tot een succesvolle en economisch rendabele planontwikkeling
De ruimtelijke kwaliteit
in Nederland bij planontwikkelingen staat onder druk. Zij wordt gezien als
toegevoegde luxe en slagroom op de taart in een tijd waarin minderen en
afvallen het devies is.
Veel plantontwikkelingen
dreigen een optelsom te worden van individuele projecten waarbij ieder zijn
eigen verantwoordelijkheid en financiële middelen inbrengt. Voor integrale afstemming
bestaat geld noch middelen. Planprocessen worden één op een vertaald in
duidelijk omkaderde hokjes en harde getallen waarop afgerekend wordt bij
oplevering van het proces.
Moeten toch externe
partijen betrokken worden om de ontwikkeling vast te kunnen leggen in een
beleidsdocument als een bestemmingsplan/ omgevingsplan of andersoortig, dan
zijn daarvoor door inkoopbureaus duidelijke protocollen opgesteld waarvan het
onmogelijk lijkt af te wijken. Zowel
interne als externe projectleiders worden afgerekend op zichtbaar resultaat van
de individuele ontwikkeling binnen van te voren afgesproken tijd en budget. Met
dit zichtbaar resultaat wordt niet bedoelt de verschijningsvorm van het project
maar sec dat de planontwikkeling daadwerkelijk gerealiseerd is. Iedereen happy,
maar waar blijft de gebruiker? Waarom loopt de huur van de panden niet goed?
Onlangs ben ik bij twee
bijeenkomsten geweest, waarbij ik veel nieuwe inzichten heb opgedaan. Zo kwam
ik bij de bijeenkomst over “de Kern van de stedenbouw”, het afscheid van de stedenbouwkundig
docenten ir. John Westrik en ir. Willem Hermans aan de TU Delft, een oud
studiegenoot tegen die werkte aan het project Leidsche Rijn centrum. Hier
worden enkele honderden appartementen gerealiseerd, zoals afgesproken in
diverse convenanten tussen gemeente Utrecht en ontwikkelende partijen, waarmee
een hoop geld gemoeid is. Ondanks dat vorig jaar in de directe omgeving slechts
vijf van de vele tientallen te koop staande appartementen in de nabije omgeving
zijn verkocht, moet de planontwikkeling toch doorgang vinden. Juridische
procedures om tot nieuwe planvorming te komen zijn onontvankelijk verklaard en
inmiddels wordt de schop in de grond gestoken voor de bouw. Het herzien van de
planvorming past niet binnen het realisatiebudget. Het geplande proces vindt
(voorlopig) doorgang en er is straks daadwerkelijk resultaat…..leegstaande
panden en daardoor een gemiste kans op een kwalitatief hoog gewaardeerde
omgeving. Welk economisch en maatschappelijk belang is hierbij gebaat?
Maar er gloort hoop. In
de nieuwe omgevingswet wordt de omgevingskwaliteit nu als hoofddoel omschreven.
Het kwaliteitsbegrip wordt verder niet uitgewerkt, maar in ieder plan moet nu
in ieder geval aangegeven worden hoe op kwaliteit beoordeeld wordt. Het
kwaliteitsaspect komt onomstotelijk onder de aandacht. En hoe die kwaliteit te
waarborgen of beter te maken, daarvoor bestaat binnen Nederland voldoende
inspiratie en wilskracht om plannen op een hoger niveau te tillen en toch
economisch rendabel te laten zijn.
Op een bijeenkomst voor Ruimtelijke
Kwaliteitsteams in Nederland, gehouden in Zaandam werd de kwaliteitsbeoordeling
van plannen in diverse lagen uiteengezet. Eén van de sprekers was Wim van
Veelen, die het volgende stelde. De kwaliteitsbewaking hoeft niet als vroeger
enkel te bestaan uit toetsen, terugleggen en “straffen” maar kan juist iets toevoegen door te
faciliteren, te communiceren, te overtuigen en te belonen.
Als de ruimtelijk
kwaliteitsbewakers (zoals architecten, stedenbouwkundigen, landschapsarchitecten
maar ook planologen en juristen) hun rol oppakken als integrator dan bestaat
een goede kans dat meerdere individueel private initiatieven kunnen uitgroeien
tot ruimtelijk en publiek waardevolle ontwikkelingen. Hierbij ligt voor ons als
ruimtelijk vormgevers de schone taak om ons te ontwikkelen als experts in
integrale ruimtelijk-economische concepten en op het vlak van de integrale
duurzaamheid. Want ons geweten gaat verder dan de oplevering. Het gaat om het
gebruik, de beleving en de mogelijkheden van nu en op de lange termijn.
Ons geweten is het
geweten voor de toekomst. En daar willen we toch allemaal graag een positieve
steen aan bijdragen. Zodat ook de individuele planontwikkelaar later met trots
kan zeggen: daar maakt ons project deel van uit.
Blog geschreven door Algon Schuurman, stedenbouwkundige bij Amer
Geen opmerkingen:
Een reactie posten